Vastuuvakuutus kiinteistönhoidossa — liukastumisriita ratkeaa kunnossapidon kirjauksilla
Vastuuvakuutus kiinteistönhoidossa joutuu koetukselle useimmin talvella. Liukastumisvahingossa kysymys ei ole siitä, kaatuiko henkilö, vaan siitä, oliko kunnossapidosta vastaava huolellinen. Näyttötaakka on käännetty: vastuusta vapautuakseen kiinteistönomistajan on osoitettava, että liukkaudentorjunta oli olosuhteisiin nähden asianmukaista.
Käytännössä riita ratkeaa siihen, mitä on kirjattu. Merkintä tarkastuskäynnistä ja hiekoituksen ajankohdasta on se todiste, jota vastaan Ilmatieteen laitoksen säätietoja verrataan.
Päivitetty: 10.10.2026
Mitä kiinteistönhoidon vastuuvakuutus korvaa
Toiminnan vastuuvakuutus korvaa kiinteistönhoidossa toiselle aiheutetun henkilö- ja esinevahingon, josta yritys on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa. Alan vahingot jakautuvat kahteen ryhmään: talvikunnossapidon laiminlyönnistä seuraaviin henkilövahinkoihin ja huoltotyön laiminlyönnistä seuraaviin vesivahinkoihin.
Molemmissa korvattavuus ratkeaa tuottamuksen kautta. Vahinko ei riitä, vaan sen on pitänyt aiheutua huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä. Kiinteistönhoidossa tämä on erikoisella tavalla epäedullinen lähtökohta, koska korostunut huolellisuusvelvoite kääntää todistustaakan kiinteistönomistajalle, ja vaatimus voi siirtyä edelleen huoltoyhtiölle.
Liukastuminen
Alan yleisin vahinkotyyppi. Kiinteistönomistajan on osoitettava asianmukainen liukkaudentorjunta, ei vahingonkärsijän sen puute.
Kattokaivon tukkeutuminen
Puhdistamatta jäänyt kattokaivo tulvii rankkasateella. Vahinko on tyypillisesti suuri ja jakautuu huoltoyhtiön ja rakenteiden kunnon kesken.
Katolta pudonnut lumi
Lumen ja jään putoaminen kulkuväylälle. Vastuu riippuu siitä, oliko varoittaminen ja alueen sulkeminen järjestetty.
Avainvahinko
Kadonnut yleisavain johtaa lukoston sarjoitukseen. Ehdoissa on suurin hajonta koko vertailussa, ja yksi yhtiö ei korvaa lainkaan.
Liukastuminen ja käännetty näyttötaakka
Kiinteistönomistajalla on vakiintuneesti katsottu olevan korostunut velvollisuus huolehtia siitä, että kiinteistön alueella voidaan turvallisesti liikkua. Talvella tämä tarkoittaa lumen poistoa ja hiekoitusta tarpeen mukaan. Kun joku kaatuu, kiinteistönomistajan on vastuusta vapautuakseen osoitettava, että torjunta oli olosuhteiden edellyttämällä tavalla asianmukaista.
Vakuutuslautakunta on todennut, että liikekiinteistöiltä edellytetään erityisen suurta huolellisuutta, koska alueella liikkuu paljon ihmisiä ja hiekoitus on uusittava tavallista useammin. Ratkaisevaa ei ole pelkkä hiekoituspäivä vaan se, onko vahinkoa edeltänyt säätila edellyttänyt erityisiä toimia ja onko säätilan ennakoitaviin muutoksiin varauduttu.
Tarkastuskäynnin kirjaaminen on siis se, mikä ratkaisee riidan useimmin. Kun kirjaus on olemassa, arviointi siirtyy siihen, oliko käynnin jälkeen tapahtunut jotain sellaista, joka olisi edellyttänyt uutta toimenpidettä. Silloin punnitaan hiekoituksen ajankohtaa suhteessa säähän, ja siinä lämpötilan vaihtelu nollan molemmin puolin on huoltoyhtiön kannalta hankalin tilanne.
Ratkaisussa on myös huoltoyhtiön kannalta suotuisa linjaus. Yksittäisen pysäköintiruudun liukkaus ei vielä osoita laiminlyöntiä, koska ruudussa on voinut olla auto vielä hetkeä aiemmin. Huolellisuutta arvioidaan sen perusteella, miten aluetta on yleisesti hoidettu, ei yhden neliömetrin perusteella.
Huoltosopimus ja sopimusvastuun rajoitus
Kiinteistönhoidossa vastuu syntyy lähes aina huoltosopimuksesta. Se on ongelma, koska kaikkien kuuden yhtiön ehdoissa on rajoitus, jonka mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa, jota koskeva korvausvastuu perustuu sopimukseen, takuuseen tai muuhun sitoumukseen, ellei vastuuta olisi ilman sitoumustakin.
Kulkuväylän kunnossapitoa koskeva korostunut huolellisuusvelvoite kuuluu kiinteistönomistajalle. Huoltoyhtiön kunnossapitovastuu perustuu huoltosopimukseen, joten liukastumisvahingossa rajoitus soveltuu yleensä. Ratkaisussa FINE-063790 taloyhtiön vastuuvakuutusyhtiö vaati huoltoyhtiöltä liukastumisvahingosta maksamiaan korvauksia, eikä lautakunta suosittanut muutosta huoltoyhtiön vastuuvakuutuksen kielteiseen päätökseen.
Rajoitus ei koske vahinkoja, joista huoltoyhtiö olisi vastuussa ilman sopimustakin, kuten työkoneella ulkopuoliselle aiheutettua vahinkoa. Kielteisen päätöksen perustelu on siksi syytä tarkistaa ennen kuin päätökseen tyytyy.
Ratkaisu näyttää, että vastuu voi jakautua. Rakennuksen oma kunto ei poista huoltoyhtiön vastuuta, mutta se pienentää korvattavaa osuutta. Jos kielteinen päätös nojaa siihen, että vahinko johtui rakenteiden puutteista, kannattaa tarkistaa onko yhtiö arvioinut osuuksia lainkaan vai hylännyt vaatimuksen kokonaan yhdellä perusteella.
Asiakkaan avaimet ja lukoston sarjoitus
Kiinteistönhoitoyritys pitää hallussaan asiakkaidensa avaimia, ja kadonnut yleisavain voi johtaa koko kiinteistön lukoston sarjoitukseen. Tässä yhtiöiden ehdot poikkeavat toisistaan enemmän kuin missään muussa kohdassa. Yksi yhtiö rajaa lukoston uusimisen nimenomaisesti pois, yhdellä ei ole ehtoa lainkaan, ja omavastuu vaihtelee kymmenen ja kahdenkymmenenviiden prosentin välillä.
If rakennuspalvelut-VA kohta 5.2.17 (3.11.2024), Pohjola Vakuutus VA 01 kohta 7.2.4 (1.1.2025), LähiTapiola ja Turva VA1 kohdat 2.15 ja 3 (1.1.2025), Fennia YT300 kohdat 2.14 ja 3.3 (1.1.2026), Pohjantähti VA340 (1.1.2026)
Pohjolan ikävähennys on kohta, joka jää helposti huomaamatta. Hätäsarjoitus korvataan ensisijaisesti ilman ikävähennystä, mutta jos sitä ei voida teknisesti toteuttaa ja lukitus uusitaan kokonaan, yli kahdenkymmenen vuoden ikäisestä lukostosta vähennys on sata prosenttia, eli korvausta ei jää lainkaan. Vanhassa kiinteistökannassa tämä koskee suurta osaa kohteista.
Pohjolan ehdoissa on lisäksi aikaraja: kiinteistönomistajan on ryhdyttävä toimenpiteisiin viimeistään kolmen viikon kuluessa siitä, kun avaimen katoaminen on havaittu. Fennian ja Pohjolan ehdoissa korvaus edellyttää lisäksi, että vakuutuksenottajan työntekijän tai hallintoelimen jäsenen virhe tai laiminlyönti on aiheuttanut avaimen katoamisen ja että vakuutuksenottaja olisi vahingonkorvausvastuussa anastusvahingosta.
Mitä huoltoyhtiö voi tehdä
Kirjaa tarkastuskäynti, älä vain toimenpidettä. Riita ratkeaa useimmin siihen, pystyykö yritys näyttämään milloin aluetta on käyty katsomassa. Merkintä kellonaikoineen on arvokkaampi todiste kuin hiekoituslaskun päivämäärä, koska se osoittaa myös ne kerrat, joilla toimenpidettä ei tarvittu.
Varaudu lämpötilan vaihteluun erikseen. Hiekoitus voi painua jään sisään, kun lämpötila käy nollan molemmin puolin, ja sepeli kulkeutuu pois autojen mukana. Yli viikon takainen hiekoitus ei ole näyttö huolellisuudesta, jos säätila on välissä muuttunut.
Selvitä ensin, kenen vakuutuksesta korvausta haetaan. Vaatimus voi kohdistua kiinteistön omistajaan tai huoltoyhtiöön, ja kummallakin on oma vakuutuksensa. Jos vaatimus on ohjattu väärään osoitteeseen, kielteinen päätös voi olla oikea siitä huolimatta, että vastuu on jollakulla.
Reklamoi viivytyksettä sopimusketjussa. Kiinteistöpalvelualan yleiset sopimusehdot KP YSE 2007 edellyttävät reklamaatiota viivytyksettä sen jälkeen, kun laiminlyönti on tullut tietoon. Myöhästynyt reklamaatio voi katkaista vaatimuksen ennen kuin vakuutuskysymykseen päästään.
Tarkista avainehto ennen kuin lupaat asiakkaalle sarjoituksen. Yhtiöiden erot ovat suuria, ja Fennian ehdoissa lukkosarjan uudistaminen on nimenomaisesti rajattu pois. Lupaus asiakkaalle ei muuta ehtoa, ja erotus jää yrityksen maksettavaksi.
Usein kysyttyä
Kenelle kunnossapidon vastuu kuuluu?
Liukastumisvahingossa vastuu voi olla taloyhtiöllä, huoltoyhtiöllä tai molemmilla. Jo saadusta päätöksestä saa maksuttoman arvion, ja vakuutuksen valinnasta voi keskustella maksutta meklarin kanssa.
PYYDÄ ILMAINEN KONSULTOINTI