Vastuuvakuutus kiinteistönhoidossa — liukastumisriita ratkeaa kunnossapidon kirjauksilla

Vastuuvakuutus kiinteistönhoidossa joutuu koetukselle useimmin talvella. Liukastumisvahingossa kysymys ei ole siitä, kaatuiko henkilö, vaan siitä, oliko kunnossapidosta vastaava huolellinen. Näyttötaakka on käännetty: vastuusta vapautuakseen kunnossapitovelvollisen on osoitettava, että liukkaudentorjunta oli olosuhteisiin nähden asianmukaista.

Käytännössä riita ratkeaa siihen, mitä on kirjattu. Merkintä tarkastuskäynnistä ja hiekoituksen ajankohdasta on se todiste, jota vastaan Ilmatieteen laitoksen säätietoja verrataan.

PYYDÄ ILMAINEN KONSULTOINTI

Mitä kiinteistönhoidon vastuuvakuutus korvaa

Toiminnan vastuuvakuutus korvaa kiinteistönhoidossa toiselle aiheutetun henkilö- ja esinevahingon, josta yritys on voimassa olevan oikeuden mukaan korvausvastuussa. Alan vahingot jakautuvat kahteen ryhmään: talvikunnossapidon laiminlyönnistä seuraaviin henkilövahinkoihin ja huoltotyön laiminlyönnistä seuraaviin vesivahinkoihin.

Molemmissa korvattavuus ratkeaa tuottamuksen kautta. Vahinko ei riitä, vaan sen on pitänyt aiheutua huolimattomuudesta tai laiminlyönnistä. Kiinteistönhoidossa tämä on erikoisella tavalla epäedullinen lähtökohta, koska korostunut huolellisuusvelvoite kääntää todistustaakan yritykselle itselleen.

personal_injury

Liukastuminen

Alan yleisin vahinkotyyppi. Kunnossapitovelvollisen on osoitettava asianmukainen liukkaudentorjunta, ei vahingonkärsijän sen puute.

water_damage

Kattokaivon tukkeutuminen

Puhdistamatta jäänyt kattokaivo tulvii rankkasateella. Vahinko on tyypillisesti suuri ja jakautuu huoltoyhtiön ja rakenteiden kunnon kesken.

ac_unit

Katolta pudonnut lumi

Lumen ja jään putoaminen kulkuväylälle. Vastuu riippuu siitä, oliko varoittaminen ja alueen sulkeminen järjestetty.

key

Avainvahinko

Kadonnut yleisavain johtaa lukoston sarjoitukseen. Ehdoissa on suurin hajonta koko vertailussa, ja yksi yhtiö ei korvaa lainkaan.

Liukastuminen ja käännetty näyttötaakka

Kiinteistönomistajalla on vakiintuneesti katsottu olevan korostunut velvollisuus huolehtia siitä, että kiinteistön alueella voidaan turvallisesti liikkua. Talvella tämä tarkoittaa lumen poistoa ja hiekoitusta tarpeen mukaan. Kun joku kaatuu, kunnossapidosta vastaavan on vastuusta vapautuakseen osoitettava, että torjunta oli olosuhteiden edellyttämällä tavalla asianmukaista.

Vakuutuslautakunta on todennut, että liikekiinteistöiltä edellytetään erityisen suurta huolellisuutta, koska alueella liikkuu paljon ihmisiä ja hiekoitus on uusittava tavallista useammin. Ratkaisevaa ei ole pelkkä hiekoituspäivä vaan se, onko vahinkoa edeltänyt säätila edellyttänyt erityisiä toimia ja onko säätilan ennakoitaviin muutoksiin varauduttu.

Tarkastuskäynnin kirjaaminen on siis se, mikä ratkaisee riidan useimmin. Kun kirjaus on olemassa, arviointi siirtyy siihen, oliko käynnin jälkeen tapahtunut jotain sellaista, joka olisi edellyttänyt uutta toimenpidettä. Silloin punnitaan hiekoituksen ajankohtaa suhteessa säähän, ja siinä lämpötilan vaihtelu nollan molemmin puolin on huoltoyhtiön kannalta hankalin tilanne.

Ratkaisussa on myös huoltoyhtiön kannalta suotuisa linjaus. Yksittäisen pysäköintiruudun liukkaus ei vielä osoita laiminlyöntiä, koska ruudussa on voinut olla auto vielä hetkeä aiemmin. Huolellisuutta arvioidaan sen perusteella, miten aluetta on yleisesti hoidettu, ei yhden neliömetrin perusteella. Sama periaate suojaa huoltoyhtiötä myös silloin, kun vahinko sattuu heti käsittelyn jälkeen.

Huoltosopimus ja sopimusvastuun rajoitus

Kiinteistönhoidossa vastuu syntyy lähes aina huoltosopimuksesta. Se on ongelma, koska kaikkien kuuden yhtiön ehdoissa on rajoitus, jonka mukaan vakuutuksesta ei korvata vahinkoa, jota koskeva korvausvastuu perustuu yksinomaan sopimukseen, sitoumukseen, lupaukseen tai takuuseen.

Sana yksinomaan pelastaa kiinteistönhoidon tavallisimmat vahingot. Kulkuväylän kunnossapito ei ole pelkkä sopimusvelvoite, vaan huolellisuusvelvoite, joka olisi olemassa ilman sopimustakin. Kun vahinko kohdistuu ulkopuoliseen henkilöön, vastuu ei perustu yksinomaan sopimukseen eikä rajoitus sovellu.

Toisin on silloin, kun vaatimuksen esittää sopimuskumppani itse ja kysymys on pelkästä sopimussuorituksen puutteesta. Rajanveto on hienovarainen, ja se on syytä tarkistaa kielteisestä päätöksestä ennen kuin päätökseen tyytyy.

Ratkaisu näyttää, että vastuu voi jakautua. Rakennuksen oma kunto ei poista huoltoyhtiön vastuuta, mutta se pienentää korvattavaa osuutta. Jos kielteinen päätös nojaa siihen, että vahinko johtui rakenteiden puutteista, kannattaa tarkistaa onko yhtiö arvioinut osuuksia lainkaan vai hylännyt vaatimuksen kokonaan yhdellä perusteella.

Asiakkaan avaimet ja lukoston sarjoitus

Kiinteistönhoitoyritys pitää hallussaan asiakkaidensa avaimia, ja kadonnut yleisavain voi johtaa koko kiinteistön lukoston sarjoitukseen. Tässä yhtiöiden ehdot poikkeavat toisistaan enemmän kuin missään muussa kohdassa. Yksi yhtiö rajaa lukoston uusimisen nimenomaisesti pois, yhdellä ei ole ehtoa lainkaan, ja omavastuu vaihtelee kymmenen ja kahdenkymmenenviiden prosentin välillä.

Avaimen katoaminen ja sarjoituskulut · 6 yhtiötä
Yhtiö
Omavastuu
Mitä korvataan
If
25 % väh. vakuutuskirjan omavastuu
Sarjoitus- tai uusimiskulut, enimmäiskorvaus 100 000 euroa vahinkotapahtumaa kohti. Vertailun laajin turva
Pohjola Vakuutus
20 % väh. vakuutuskirjan omavastuu
Sarjoitus ja uusiminen, mutta lukoston iän mukainen vähennys 0 prosentista 100 prosenttiin. Yli 20 vuotta vanhasta lukostosta ei jää korvausta
LähiTapiola
10 % väh. 2 000 €, enint. 20 000 €
Uudelleensarjoituskulut ja välittömät muut kulut vahingon torjuntakuluina
Turva
10 % väh. 2 000 €, enint. 20 000 €
Sanamuoto identtinen LähiTapiolan kanssa
Fennia
25 % väh. 3 000 €
Vain haittalevyn poisto. Ehto sanoo nimenomaisesti, ettei lukon tai lukkosarjan uudistaminen ole korvattava toimenpide
Pohjantähti
ei ehtoa
Toiminnan vastuuvakuutuksen ehdoissa ei ole avainvahinkoa koskevaa kohtaa. Avainturvallisuus esiintyy vain omaisuusvakuutuksen suojeluohjeessa

If rakennuspalvelut-VA kohta 5.2.17 (3.11.2024), Pohjola Vakuutus VA 01 kohta 7.2.4 (1.1.2025), LähiTapiola ja Turva VA1 kohdat 2.15 ja 3 (1.1.2025), Fennia YT300 kohdat 2.14 ja 3.3 (1.1.2026), Pohjantähti VA340 (1.1.2026)

Pohjolan ikävähennys on kohta, joka jää helposti huomaamatta. Yli kahdenkymmenen vuoden ikäisestä lukostosta vähennys on sata prosenttia, eli korvausta ei jää lainkaan. Vanhassa kiinteistökannassa tämä koskee suurta osaa kohteista. Pohjolan ehdoissa on lisäksi aikaraja: kiinteistönomistajan on ryhdyttävä toimenpiteisiin viimeistään kolmen viikon kuluessa siitä, kun avaimen katoaminen on havaittu.

Mitä huoltoyhtiö voi tehdä

Kirjaa tarkastuskäynti, älä vain toimenpidettä. Riita ratkeaa useimmin siihen, pystyykö yritys näyttämään milloin aluetta on käyty katsomassa. Merkintä kellonaikoineen on arvokkaampi todiste kuin hiekoituslaskun päivämäärä, koska se osoittaa myös ne kerrat, joilla toimenpidettä ei tarvittu.

Varaudu lämpötilan vaihteluun erikseen. Hiekoitus painuu jään sisään, kun lämpötila käy nollan molemmin puolin, ja sepeli kulkeutuu pois autojen mukana. Kahden viikon takainen hiekoitus ei ole näyttö huolellisuudesta, jos säätila on välissä muuttunut.

Selvitä ensin, kenen vakuutuksesta korvausta haetaan. Vaatimus voi kohdistua kiinteistön omistajaan tai huoltoyhtiöön, ja kummallakin on oma vakuutuksensa. Jos vaatimus on ohjattu väärään osoitteeseen, kielteinen päätös voi olla oikea siitä huolimatta, että vastuu on jollakulla.

Reklamoi viivytyksettä sopimusketjussa. Kiinteistöpalvelualan yleiset sopimusehdot KP YSE 2007 edellyttävät reklamaatiota viivytyksettä sen jälkeen, kun laiminlyönti on tullut tietoon. Myöhästynyt reklamaatio voi katkaista vaatimuksen ennen kuin vakuutuskysymykseen päästään.

Tarkista avainehto ennen kuin lupaat asiakkaalle sarjoituksen. Yhtiöiden erot ovat suuria, ja Fennian ehdoissa lukkosarjan uudistaminen on nimenomaisesti rajattu pois. Lupaus asiakkaalle ei muuta ehtoa, ja erotus jää yrityksen maksettavaksi.

Usein kysyttyä

Vahingonkärsijään nähden vastuu on lähtökohtaisesti kiinteistönomistajalla, koska korostunut huolellisuusvelvoite kuuluu tälle. Kiinteistönomistaja voi vaatia korvausta edelleen huoltoyhtiöltä huoltosopimuksen perusteella, jolloin asia siirtyy huoltoyhtiön vastuuvakuutukseen. Huoltoyhtiön vastuuvakuutuksesta tulee kuitenkin erittäin todennäköisesti kielteinen korvauspäätös, koska huoltoyhtiön korvausvastuu voi perustua vain taloyhtiön kanssa tehtyyn sopimukseen, jolloin vahinko jää korvaamatta sopimusvastuuta koskevan rajoitusehdon perusteella.
Ei yksin. Lasku kertoo, että hiekoitus on tehty, mutta ei sitä, oliko käsittely vahinkohetkellä yhä voimassa. Ratkaisuissa on kysytty nimenomaan sitä, milloin aluetta on viimeksi käyty tarkastamassa vahingon sattumista edeltävinä päivinä. Monesti paras näyttö on hiekoituspäiväkirjan merkintä tehdystä työstä.
Voi vapauttaa, jos sääolot tekevät liukkaudentorjunnan käytännössä mahdottomaksi. Kunnossapitovelvollisen on kuitenkin varauduttava säätilan ennakoitavissa oleviin muutoksiin, joten pelkkä vaikea keli ei riitä perusteeksi.
Riippuu siitä, kuka korvausta vaatii. Jos vahingonkärsijä vaatii korvausta suoraan huoltoyhtiöltä, kyse on kulkuväylän turvallisuutta koskevasta huolellisuusvelvoitteesta, joka olisi olemassa ilman sopimustakin, eikä sopimusvastuun rajoitus tavallisesti estä korvausta. Jos taas taloyhtiö vaatii huoltoyhtiöltä sen korvauksen, jonka se on itse maksanut vahingonkärsijälle, huoltoyhtiön vastuu perustuu huoltosopimukseen ja vahinko jää korvaamatta sopimusvastuuta koskevan rajoitusehdon perusteella.
Riippuu vakuutusyhtiöstä ja vahingon yksityiskohdista. Osa yhtiöistä korvaa lukoston uudelleensarjoituksen ja uusimisen, osalla korvataan vain rajatumpia kuluja, kuten haittalevyn poisto, eikä kaikilla ole avaimia koskevaa ehtoa lainkaan. Kadonneiden avainten turva kannattaa siksi tarkistaa omista ehdoista etukäteen.
Avainvahingoissa omavastuu on monesti normaalia suurempi. Se voi olla esimerkiksi 10–25 prosenttia vahingon määrästä, ja siihen voi liittyä euromääräinen vähimmäis- ja enimmäisraja.
Osalla vakuutusyhtiöistä kyllä. Ehdoissa voi olla ikään sidottu porrastus, jossa vähennys kasvaa lukoston iän mukana ja vanhimmasta lukostosta ei makseta korvausta lainkaan. Kaikilla yhtiöillä vastaavaa porrastusta ei ole, joten asia kannattaa tarkistaa omista ehdoista.
Voidaan korvata siltä osin kuin vahinko johtuu huoltoyhtiön laiminlyönnistä. Jos sen sijaan rakennuksen vedeneristys tai sadevesijärjestelmä on ollut puutteellinen, se voi pienentää korvattavaa osuutta tai jopa johtaa siihen, ettei vahinkoa korvata lainkaan. Vastuun jakaminen on tavallista tämäntyyppisissä vahingoissa.

Kenelle kunnossapidon vastuu kuuluu?

Liukastumisvahingossa vastuu voi olla taloyhtiöllä, huoltoyhtiöllä tai molemmilla. Jo saadusta päätöksestä saa maksuttoman arvion, ja vakuutuksen valinnasta voi keskustella maksutta meklarin kanssa.

PYYDÄ ILMAINEN KONSULTOINTI